Ce este un P.U.Z.
(Plan Urbanistic Zonal)
și când ai nevoie de el

Planul Urbanistic General (PUG) stabilește regulile generale pentru zonele dintr-o localitate, însă uneori nu acoperă toate particularitățile fiecărei parcele sau zone. Atunci intervine P.U.Z.-ul — un plan detaliat ce reglementează utilizarea terenurilor și regulile de construire pentru o zonă delimitată (una sau mai multe parcele).

Ce înseamnă P.U.Z.?

P.U.Z. e prescurtarea de la plan urbanistic zonal și este o documentație de urbanism care se face pentru o parcelă sau mai multe parcele. Sunt mai multe cazuri în care e nevoie să faci un P.U.Z., dar ce e important să știi e că abia după aprobarea P.U.Z.-ului poți cere autorizație de construire.

Când este necesar să faci un P.U.Z. pentru un teren?

• Dacă vrei să construiești o clădire cu o altă funcțiune decât cea aprobată în PUG pentru terenul tău (de exemplu, in zonă de locuințe o clădire cu destinație comercială). Bineînțeles că nu poți face orice, trebuie ca ceea ce propui să se potrivească în zonă, să existe utilități, accese și să respecți anumite distanțe, retrageri etc..

• Terenul se află în intravilan, dar e într-o zonă propusă pentru urbanizare (nu sunt stabilite străzile, nu sunt făcute parcelări, nu există de obicei utilități). Acest lucru este precizat în P.U.G.-ul localității și afli dacă ceri un certificat de urbanism de la primărie.


Un exemplu este acest P.U.Z. din Timișoara cu scopul construirii unor locuințe colective. Aici s-a cedat o suprafață de 25% din teren pentru drumurile care au fost propuse printr-un P.U.Z. anterior. De asemenea a mai fost nevoie de un procent de 5% din teren pentru o zonă verde separată cu acces public nelimitat.



• Terenul se află într-o zonă construită protejată și de protecție a monumentelor.

• Vrei să faci o zonă de agrement și turism, chiar dacă e vorba de un hotel, ansamblu de tiny houses sau zonă de spa.

• Vrei să parcelezi un teren — e valabil pentru divizarea în mai mult de 3 parcele.

Introducere în intravilan prin P.U.Z.

• Dacă terenul este în extravilanul localității, pentru a construi pe el acesta trebuie introdus în intravilan tot prin intermediul unui P.U.Z.. În prealabil, pentru terenurile agricole trebuie obținut avizul privind clasa de calitate emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

Până nu se aprobă P.U.Z.-ul și se face introducerea în intravilan a terenului nu poți construi pe el.

Cât durează aprobarea unui P.U.Z.

De la obținerea certificatului de urbanism și până se obține Hotărârea de Consiliu Local prin care se aprobă P.U.Z.-ul, în medie trec 1–2 ani sau chiar mai mult.

Ce influențează acest termen? Câte avize se cer și cât durează până se eliberează fiecare dintre ele.

Un impact asupra duratei unui P.U.Z. îl are și amploarea investiției — un P.U.Z. pentru o locuință va fi obținut, în general, mai repede decât unul pentru un ansamblu de blocuri.

Asta se întâmplă pentru că un ansamblu mai mare cere soluții mai complexe, care pot fi schimbate de avizatori. De exemplu, de la Comisia de Circulație se poate solicita eliminarea unui acces, lărgirea unei străzi etc.

În etapa de evaluare a impactului asupra mediului se pot cere alte avize sau studii, sau proiectul poate fi supus evaluării impactului asupra mediului. Astea sunt doar câteva exemple, care depind de la caz la caz.

Contează, bineînțeles, și o bună planificare a depunerii tuturor avizelor, dar și integrarea cerințelor legislative în cadrul proiectului încă din fazele inițiale, ca să nu fie nevoie de multe modificări ulterior.

Cine face un P.U.Z.

P.U.Z.-ul e realizat de către un arhitect/urbanist atestat de Registrul Urbaniștilor din România. În afară de arhitect, proiectul implică colaborarea cu alți specialiști (ingineri topometriști, ingineri pentru rețele edilitare, pentru drumuri, experți în mediu etc.).

Anumite tipuri de avize pot fi făcute doar de specialiști atestați pe domeniul respectiv. De exemplu, pentru avizul de la AACR documentația trebuie pregătită de o firmă acreditată de ei.

La fel e și în cazul avizelor de gospodărire a apelor sau pentru studiile de impact asupra mediului.

Ce se stabilește când se face o documentație de P.U.Z.:

Prin P.U.Z. se reglementează:

• funcțiunea zonei (rezidențială, comercială, industrială etc.);

• procentul de ocupare a terenului (POT) — adică suprafața maximă la nivelul solului care se poate construi pe o parcelă;



• coeficientul de utilizare a terenului (CUT);



• regimul de construire (dacă se construiește izolat, cuplat, înșiruit);

• înălțimea maximă admisă;

• retragerea clădirilor față de aliniament;

• distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei;

• drumurile de acces. În funcție de situația existentă și de ce se dorește să se construiască, se poate propune lărgirea unor drumuri existente sau crearea altora noi pentru accesul la clădiri.

• cum se va face racordarea la utilități (apă, gaz, canal, energie electrică) și ce soluții de echipare edilitară se vor adopta.

• stabilirea unor zone de protecție sanitară, dacă e necesar.

Important: P.U.Z.-ul nu înlocuiește autorizația de construire, fiind o documentație de urbanism — doar stabilește regulile după care se poate construi pe una sau mai multe parcele.

Sfatul meu e să apelezi la profesioniști chiar dinainte să cumperi un teren și să iei în calcul să adaugi și perioada de aprobare a P.U.Z.-ului la timpul de obținere a autorizației de construire. De multe ori, atunci când vrei să contruiești timpul e un factor care poate face o investiție profitabilă sau nu.

Întrebări frecvente

(FAQ)

De ce este necesar un P.U.Z.?

E necesar să faci un P.U.Z. atunci cînd vrei să construiești altceva decât ceea ce e permis conform Planului Urbanistic General, adică vrei să modifici tipul de funcțiune, procentul de ocupare al terenului, înalțimea maximă etc.. Mai trebuie să faci P.U.Z. dacă ești obligat prin P.U.G. ( sunt anumite zone în care nu se poate cere autorizație de construire până când nu se face un P.U.Z. pe terenul respectiv). De asemenea dacă vrei să construiești în extravilan, ai nevoie de P.U.Z..

Cine poate întocmi P.U.Z.‑ul?

Un P.U.Z.poate fi realizat doar de arhitecți sau urbaniști acreditați. Acesștia vor colabora cu alți specialiști în elaborarea proiectului: ingineri pentru instalații edilitare, ingineri de drumuri etc. .

Ce tipuri de reguli pot fi modificate prin PUZ față de PUG?

Pot fi modificați indici urbanistici precum POT, CUT, regim de înălțime, retrageri, aliniamente, utilități, circulații, funcțiunea zonei, infrastructură etc., dar doar dacă soluția propusă e adecvată și duce la dezvoltarea localității.

În cât timp se aprobă un P.U.Z.?

Durata variază în funcție de complexitate — implică obținerea certificatului de urbanism, studii, avize, consultare publică și aprobarea consiliului local. Pentru un proiect simplu e mai rapid, pentru ansambluri mari — procesul poate dura câțiva ani.

Cine aprobă P.U.Z.-ul?

P.U.Z.-ul este aprobat de catre Consiliul Local al orașului/ comunei după ce se obțin toate avizele și se îndeplinesc cerințele conform legii.